DE BLIJVENDE KWALITEIT VAN TUINWIJK

Complex 227 van Portaal is gelegen in de Tuinwijk in Utrecht en gebouwd in 1921. Het complex bestaat uit 180 verhuurbare eenheden. De bouwstijl is verwant aan de Amsterdamse School. Een deel van het complex Melis Stokestraat 2-16 heeft een beschermende status als gemeentelijk monument.

De woningtypologie bestaat uit een mix van ongeveer 20 verschillende woningtypen. Het meest voorkomende woningtype is de boven-/benedenwoning. Het zijn relatief ruime woningen, met name door het toepassen van een tussenbeuk, waarin extra slaapkamers voor zowel de beneden- als de bovenwoningen zijn ondergebracht.

Een recent onderzoek naar de woonbeleving geeft aan dat de woningen hogelijk worden gewaardeerd om hun uitstraling en hun ruimte, maar verguisd om het slechte binnenklimaat (vocht, tocht, koude) en de geluidsoverlast. De gevels zijn opgetrokken in steens metselwerk zonder spouw. In de tachtiger jaren zijn de woningen gerenoveerd, maar er is geen dubbelglas aangebracht.

Portaal bezint zich op de vastgoedstrategie voor dit complex. Door de huidige onderhoudswerkzaamheden aan de geveldelen is de technische staat van onderhoud tot einde levensduur tot het einde van de exploitatie in 2010 zeker gesteld. Er zou dan ruimte zijn om te investeren in het verbeteren van de toekomstwaarde.

Uitgangspunt voor de aanpak is behoud van het complex voor de portefeuille van Portaal. Bedreigingen van die toekomstwaarde zijn vooral gelegen in de bouwfysische gebreken, die aan de bouwwijze zijn gerelateerd. Warmte-isolatie, geluidsisolatie en ventilatie dienen op een voor de toekomst aanvaardbaar niveau gebracht te worden. Herindeling van de casco's kan in de advisering betrokken worden.

Tweeledige vraagstelling

1. Kan de kwaliteit van het binnenklimaat van de woningen (warmte-isolatie, geluidsisolatie, ventilatie en veiligheid) op een zodanig niveau gebracht worden met een aanvaardbare investering, zodat de exploitatie de komende vijftig jaar (nieuwbouwwoningen) veiliggesteld kan worden?

2. Een beoordeling te geven van de bestaande woningdifferentiatie in relatie tot de toekomstige positionering naar doelgroepen.